从整体层面来看,K2线开封段沿线的楼盘在当前的开封房地产领域内属于价格被低估的板块。尽管多条交通干道都在全面开工,融入环郑通勤圈。但从目前来看,也大概率只有“郑开城铁+K2线”在跨城通勤上真正的融为一体,而这也无疑会使得开封的城市量级迎来再一次跃迁。
再进一步来看,K2线开封段是当前开封产业底子最扎实的区域,同时在“新区+自贸区+综保区”三重叠加之下,政府的配套资金也会强有力的注入。在这个基础上,汴西湖区域房价的积压也使得年轻人开始向这里聚集,所以在“产业+资金+年轻人”三股力量汇聚的情况下,这个板块显然会更值得关注。
对于K2线开封段内部板块来说,房产的收益主要来自于两大类客群:其一是依靠“环郑通勤圈”的功能吸引常住的年轻刚需购房群体,其二是借助“文旅项目”吸引短期可能停留的“游客夜经济”。相比来看,可成为“环郑卫星城”辐射的区域再加上近距“开封未来新的城市中心”则更有竞争力。
这也就是汴西站区域的楼盘在今年开年以来,迅速得到购房者关注的外部原因所在。
在汴西站规划建设上,可以借鉴曾被列入2020年市重点项目的汴西站综合开发项目,从供地上也能够准确的看出对于汴西站的重视。进一步来看:
除汴西站外,给了三块配套建设土地,总计205亩,其配套的商住土地起拍价约为327万/亩,低于开封新区近年商住土地出让价格500万/亩。由此亦能够准确的看出,能让地方政府在地价上有所让步的项目,必将是带动区域发展能让城市受益的重大战略项目。
且,对于配套的三块土地来说,要求竞买人或其实际控制人须为地方铁路投资主体,且须整体竞买,并与郑开城际汴西站统一规划设计、统一建设。除此以外,在三块配套土地上包含47亩商服用地(盖大型商业、写字楼等),这从根本上就决定了汴西站开发的力度。
在这个区域内,绿地是不容忽视的房企。我们的角度来看绿地的布局,在该区域内已有郑开绿地城(包含高层、洋房、别墅产品),其中写字楼用作自贸区管委会。在售项目主要是绿地四季印象,主要开发的是高层产品,储备地块包含斗门片区。
在2021年开年以来,绿地四季印象是当前开封为数不多的热点楼盘。尤其是在进入到3月以来,开封市场明显热度提升,这也导致开封诸多楼盘相继有了明显的涨价。在此番涨价之后,运粮湖区域毛坯高层价格重回6800元/㎡以上,汴西湖区域毛坯高层价格也大多提升到7200元/㎡以上,这也导致绿地四季印象的价值日益凸显。具体来说:
其一、绿地四季印象在售高层起步价格与开封市场已然有了500-900元/㎡的价差;
其二、郑开同城示范区+以K2线为首的郑开两地之间的快速通道,再一次凸显了开封西进的战略不会变。
从以上两点来说,我们显而易见:对于自住型投资客户来说,房价差+区域发展的远景价值无疑是最好的组合牌。如果我们用发展的眼光来看,绿地的布局是抢了开封新区的先机。而从开封新区的发展来看,先后从黄河大街到金明广场、从集英街到汴西湖三大街,基本上每过5-10年都会形成新的购房热点组团。而从现在的状况来看,在2025年前后,开封二手房的热点交易区域必然会集中到三大街,新房区域也大概率会跨越中意湖,进入到自贸组团(九大街到十二大街)。
这也就是说,绿地四季印象所在的区位占据了下一个五年的热点位置,这也使得二手房变现的能力会更强。举个例子来说,集英街-汴西湖一大街是当前二手房销售最热的区域,放到七八年前简直是不可能的事。进一步来说,投资买房(或者刚需自住后期置换)选对区域才对点很重要。
其三、在绿地内部的产品体系范围内,“四季系”属于高端产品系。即:从“空气、水、营养、光、运动、热舒适、声环境、材料、精神、社区”十大维度的健康建筑特征,打造健康住宅。具体来说体现在:
1、在空气净化层面,园区绿化种植可吸附污染物的植物群落,同时配置户式新风净化机组,有效去除PM2.5颗粒污染;
2、在水质净化层面,在进水主管路安装高密度过滤网,为饮水提供第一层保护;
除此之外,还配置地暖采暖系统,智能电子门锁,一键灯光总控,社区WIFI系统、舒适系统、智能安防系统及无障碍设计理念。
综上所述,我们亦不难发现,在区域价格因素之上,绿地四季印象的先人一步的产品设计也是购房者需要我们来关注的点。能确定的是,健康住宅是未来的趋势。所以,对于购房者来说,这也保证了投资买房(或者刚需自住后期置换)的产品价值。通俗的说就是:在二手房交易层面,你当前买入的绿地四季印象在未来五到十年后依然不落伍,毫无疑问这会增加二手房的产品溢价,也会让你更有竞争力。
与开封市场在售户型横向对比,我们大家可以发现绿地四季印象户型设计利用率高,每一个细节都为购房者考虑到居住的实用性,每一个尺寸都设计的恰到好处,舒适也不浪费。
入门处预留玄关收纳柜位置,方便进门时搁置随身物品。客厅餐厅南阳台贯通相连,通风换气效果极好,空间感也极强。同时,超宽的南阳台气派奢华,保证良好采光的同时又能悠闲观景,另外还预留给水点和地漏,方便洗衣机摆放和使用。
进一步来看卧室,每个卧室都方正好用,其中超大主卧设计有阔绰衣帽间、独立卫浴、宽景外飘窗,使主人生活高雅奢华,尊贵优雅。说到卧室的实用性,在此想重点提一下,开封市场一些项目在户型设计上看似卧室很多,但其中有的卧室尺寸小的都无法正常使用。而对于绿地四季印象来说,两个户型最小的一间卧室,南北进深也达到了3.3米,东西开间达到2.9米。
我们以这间最小的卧室为例,从实际生活角度摆放家具时,对尺寸的需求来详细地理解阅读一下。最小卧室南北进深3.3米,卧室摆放家具依次是衣柜0.6米,两个床头柜共1米,床1.2米至1.5米,再加墙体厚度0.2米,加起来一共是3.0至3.3米。通过这样细致计算之后,我们得知最小的卧室尺寸都恰到好处,够用也不浪费,那么其它两个较大的卧室肯定是用起来绰绰有余。
总体来说,绿地四季印象110㎡,125㎡这两个户型做到三室两厅两卫,功能齐全,总面积不大,总价不高。可谓是自住舒适,投资轻松,以后转手更容易,是市场上需求量最多的户型,不管是现在还是未来都是主流。
对于开封的刚需或刚改客户来说,适度超前会让你下一次改善置换事半功倍。尤其是如果你觉得你的未来还会有进步空间,觉得你二三十岁买的这套房一定不是你人生的最后一套房,那么你不妨仔细思考一下:当你住了十年以后,什么人会买你现在住的房子?
对于还愿意在开封投资房产的客户来说,一个前提是要在城市发展的前置阶段且和当前热门区域的房价有足够的价格差,这才会对冲你的资金理财收益。买入当前开封热门购房组团,能明确的是租金已经没办法冲抵月供,那么你又何必高价买房且买入一个未来二手房交易量极大的区域呢?
所以,综上述所,具备自住保障投资属性,才是当下开封市场处于横盘期和郑开同城化大战略下时代值得你多看一眼的楼盘。
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